Lexikon der Immobilienvermietung
Willkommen zu unserem Immobilienlexikon für Vermietung. Hier finden Sie detaillierte Erklärungen zu allen wichtigen Begriffen, die Sie als Vermieter oder Mieter kennen sollten. Von der Aufklärungspflicht bis zur Wohnungsübergabe – unser Lexikon hilft Ihnen, sich in der Welt der Immobilienvermietung zurechtzufinden.
Wir sind immer an Ihrer Seite, wenn es darum geht den richtigen Mieter oder die richtige Wohnung für Sie im Ruhrgebiet und Münsterland zu finden!
Aufklärungspflicht
Die Aufklärungspflicht, auch als Offenbarungspflicht bezeichnet, bezieht sich auf die rechtliche Verpflichtung eines Verkäufers oder Vermieters, potenzielle Käufer oder Mieter über alle relevanten Informationen bezüglich einer Immobilie zu informieren. Dazu gehören unter anderem bekannte Mängel, Belastungen oder rechtliche Besonderheiten, die den Wert oder die Nutzung der Immobilie beeinflussen könnten. Die Aufklärungspflicht dient dem Schutz des Käufers oder Mieters vor versteckten Mängeln oder Risiken und ist ein wichtiger Bestandteil des Immobilienkaufs- oder Mietprozesses.
Beleihungswert
Der Beleihungswert ist der geschätzte Wert einer Immobilie, der von einer Bank oder einem Kreditinstitut als Grundlage für die Beleihung und die Kreditvergabe verwendet wird. Er dient dazu, das Risiko des Kreditgebers zu bewerten und festzulegen, wie viel Geld auf Basis des Immobilienwerts verliehen werden kann. Der Beleihungswert wird in der Regel durch eine Immobilienbewertung oder eine Wertermittlung ermittelt und berücksichtigt verschiedene Faktoren wie Lage, Größe, Zustand und Marktentwicklung der Immobilie. Er ist ein wichtiger Parameter für die Kreditvergabe und beeinflusst die Konditionen einer Immobilienfinanzierung. Der Beleihungswert ist nicht zu verwechseln mit dem Kaufpreis oder dem Marktwert einer Immobilie. Denn dieser liegt höher, da die Bank bei der Errechnung des Beleihungswertes einen Sicherheitsabschlag für den Fall einer Zwangsversteigerung einkalkuliert.
Betriebskostenabrechnung
Die Betriebskostenabrechnung ist eine Aufstellung aller Kosten, die im Rahmen der Bewirtschaftung einer Immobilie regelmäßig entstehen. Sie rechnet die Betriebskostenvorauszahlungen der Mieter mit den tatsächlich angefallenen Kosten ab. Was in die Betriebskostenabrechnung aufgenommen und auf die Mieter umgelegt werden darf ist ist in §2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt. Zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören unter Anderem die öffentlichen Lasten, Wasser und Abwasser, Strom für die Treppenhausbeleuchtung , die Treppenhausreinigung oder den Betrieb der Heizungsanlage. Die Betriebskostenabrechnung muss spätestens 12 Monate nach den Ende eines Wirtschaftsjahres erstellt und den Mietern zugestellt werden.
Cashflow
Der Cashflow ist eine betriebswirtschaftliche Kennzahl. Sie gibt an, wie viel liquide Mittel ein Unternehmen oder eine Immobilie innerhalb eines bestimmten Zeitraums generiert. Er zeigt die tatsächlichen Geldzuflüsse und -abflüsse aus der operativen Geschäftstätigkeit und gibt Auskunft darüber, ob ein Unternehmen oder eine Immobilie genügend Barmittel erwirtschaftet, um laufende Kosten zu decken und Investitionen zu tätigen. Ein positiver Cashflow signalisiert finanzielle Gesundheit, während ein negativer Cashflow darauf hinweist, dass mehr Geld ausgegeben als eingenommen wird. Der Cashflow ist wichtig für die Bewertung der finanziellen Leistungsfähigkeit und Stabilität.
CO2-Steuer
Die CO2-Steuer ist eine Abgabe, die auf den Ausstoß von Kohlendioxid (CO2) bei der Verbrennung fossiler Energieträger erhoben wird. Sie dient dazu, den Verbrauch von klimaschädlichen Treibhausgasen zu reduzieren und den Klimaschutz zu fördern. Die Kosten können auf Mieter umgelegt werden und sollten bei der Vermietung von Immobilien berücksichtigt werden. Seit dem 01.01.2023 werden die Kosten zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt. Die Aufteilung kann dabei zwischen 100% Mieter / 0% Vermieter und 5% Mieter / 95% Vermieter liegen. Die genaue Aufteilung richtet sich dabei nach dem CO2 Ausstoß pro m²und Jahr.
Einliegerwohnung
Eine Einliegerwohnung ist eine kleinere, abgeschlossene Wohnung innerhalb eines Einfamilienhauses oder einer anderen Wohnimmobilie. Sie verfügt in der Regel über einen eigenen Zugang und ist vollständig ausgestattet, sodass sie unabhängig vom restlichen Wohnbereich genutzt werden kann. Einliegerwohnungen werden häufig vermietet oder für Familienangehörige genutzt. Sie bieten eine flexible Wohnlösung und können zusätzliche Einnahmen für den Eigentümer generieren.
Erbpacht
Die Erbpacht ist eine besondere Form des Grundstücksrechts, bei der ein Grundstückseigentümer einem anderen das Recht einräumt, das Grundstück gegen Zahlung eines Erbbauzinses über einen festgelegten Zeitraum zu nutzen und zu bebauen. Der Erbpachtvertrag regelt die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien und kann eine Laufzeit von mehreren Jahrzehnten oder Jahrhunderten haben. Eine gesetzliche Regelung zu einer Mindest- oder Höchstdauer gibt es nicht. Die Erbpacht ermöglicht es, trotz begrenzten Eigenkapitals oder fehlender Finanzierungsmöglichkeiten, eine langfristige Nutzung oder Investition in eine Immobilie zu tätigen, und kann für Erwerber eine alternative Form des Immobilienbesitzes darstellen. Es ist zu beachten, dass der Erbpachtzins im Laufe der Vertragsdauer erheblich steigen kann.
Exposé
Ein Exposé ist ein Dokument oder eine Präsentation, das alle relevanten Informationen und Daten zu einer Immobilie enthält und zur Vermarktung und Präsentation gegenüber potenziellen Käufern oder Mietern dient. Das Exposé umfasst typischerweise Angaben zur Lage, Größe, Ausstattung, Preisen, Fotos und Grundrisse der Immobilie sowie weitere wichtige Informationen, die für Interessenten relevant sind. Ein professionell gestaltetes und aussagekräftiges Exposé kann dazu beitragen, das Interesse potenzieller Käufer oder Mieter zu wecken und den Vermarktungsprozess zu unterstützen.
Grundsteuer
Die Grundsteuer ist eine direkte Steuer, die von den Eigentümern von Grundstücken und Gebäuden erhoben wird und an die Kommunen abgeführt wird. Sie wird auf Basis des Einheitswerts des Grundstücks und des Gebäudewerts berechnet und dient der Finanzierung kommunaler Aufgaben und Leistungen. Die Höhe der Grundsteuer richtet sich nach dem jeweiligen Hebesatz der Gemeinde und kann je nach Standort und Wert der Immobilie variieren. Die Grundsteuer ist eine regelmäßige finanzielle Verpflichtung für Immobilieneigentümer und muss bei der Kostenkalkulation und Finanzplanung berücksichtigt werden.
Heizkostenabrechnung
Die Heizkostenabrechnung ist eine Abrechnung, die die Heizkosten eines Gebäudes auf die einzelnen Mieter umlegt und ihnen in Rechnung stellt. Sie erfolgt in der Regel jährlich auf Basis der tatsächlichen Verbrauchswerte oder nach dem Abrechnungszeitraum und berücksichtigt verschiedene Faktoren wie den individuellen Verbrauch, die Wohnfläche oder die Anzahl der Bewohner. Die Heizkostenabrechnung basiert auf dem Prinzip der verbrauchsabhängigen Abrechnung und dient der gerechten Verteilung der Heizkosten unter den Mietern. Grundlage für die Abrechnung ist die Heizkostenverordnung (HKVO).
Heizkostenverordnung
Die Heizkostenverordnung (HKVO) regelt die Verteilung und Abrechnung der Heizkosten und der Warmwasserversorgung in Mehrfamilienhäusern mit zentraler Heizungsanlage bzw. zentraler Warmwasseraufbereitung. Sie legt fest, nach welchen Kriterien die Heiz- und Warmwasserkosten auf die Mieter umgelegt werden dürfen und welche Angaben in der Heizkostenabrechnung enthalten sein müssen. Die Einhaltung der Heizkostenverordnung ist für Vermieter und Verwalter verpflichtend und schützt Mieter vor überhöhten Heizkosten.
Hochparterre
Hochparterre bezeichnet eine Wohnung oder ein Stockwerk in einem Gebäude, das sich oberhalb des Erdgeschosses befindet, aber noch nicht die volle Höhe eines Obergeschosses erreicht. Es ist eine Zwischenetage zwischen Erdgeschoss und erstem Obergeschoss und kann je nach Bauweise und Ausstattung variieren. Hochparterre-Wohnungen bieten oft eine höhere Lage und bessere Aussicht als Erdgeschosswohnungen, ohne jedoch die Annehmlichkeiten eines klassischen Obergeschosses zu bieten.
Innenprovision
Die Innenprovision ist die Provision, die ein Immobilienmakler vom Verkäufer oder Vermieter einer Immobilie für seine Vermittlungsleistung erhält. Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung darf die Außenprovision nicht höher als die Innenprovision sein. Die Innenprovision ist in Deutschland gesetzlich geregelt und beträgt in der Regel zwischen drei und sieben Prozent des Kaufpreises. Bei einer Vermietung ist die Provision vom Besteller zu bezahlen. Sie beträgt in der Regel zwischen ein und zwei Nettokaltmieten. Sie dient als Entlohnung für die Maklerdienstleistung und wird bei erfolgreicher Vermittlung fällig.
Kaltmiete
Die Kaltmiete ist die Miete, die ein Mieter für die Nutzung einer Wohnung oder Immobilie ohne Nebenkosten zahlt. Sie umfasst lediglich die Kosten für die reine Wohnfläche und schließt keine Betriebs- oder Heizkosten ein. Die Höhe der Kaltmiete wird im Mietvertrag festgelegt und kann je nach Lage, Größe und Ausstattung der Wohnung variieren. Die Kaltmiete ist eine wichtige Kennzahl zur Ermittlung der Rendite bei der Wohnungsvermietung.
Kaution
Die Kaution ist eine Sicherheitsleistung, die ein Mieter dem Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags hinterlegt. Sie dient dem Vermieter als Schutz vor möglichen Schäden oder Mietausfällen. Sie muss vom Vermieter gesondert von seinem Vermögen angelegt werden. Die Höhe der Kaution entspricht in der Regel ein bis drei Monatsmieten und wird vom Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückgezahlt, sofern keine Ansprüche gegen den Mieter geltend gemacht werden.
Kündigungsfrist
Die Kündigungsfrist ist der Zeitraum zwischen der Kündigung eines Mietvertrags und dem tatsächlichen Auszug des Mieters. Sie beträgt für den Mieter in der Regel drei Monate zum Monats- oder Quartalsende. Für den Vermieter gilt eine sogenannte asymmetrische Kündigungsfrist. Dies bedeutet, dass die Kündigungsfrist sich in Abhängigkeit von der Dauer des Mietverhältnisses um weitere 3 Monate, bis längstens 9 Monate verlängert. Bis 2001 lag die Grenze bei max. 12 Monaten.
Maisonettewohnung
Eine Maisonettewohnung ist eine mehrstöckige Wohnung innerhalb eines Gebäudes. Oftmals erstreckt sie sich über zwei Etagen, die durch eine interne Treppe verbunden sind. Diese Art von Wohnung vermittelt ein großzügiges Raumgefühl und bietet oft eine klare Trennung zwischen Wohn- und Schlafbereichen. Maisonettewohnungen sind besonders in städtischen Gebieten beliebt.
Mansardenwohnung
Der Begriff „Mansarde“ ist zurückzuführen auf eine bestimmte Dachform, die es im 18. Jahrhundert ermöglichte, auch das Dach als Wohnraum zu nutzen. Damals wurde der neu geschaffene Wohnraum oft von Bediensteten der Hauseigentümer bewohnt. Später, als der Bedarf nach Wohnraum wuchs, war die Mansardenwohnung beliebt bei einkommensschwachen Studierenden oder Künstlern. Heute wird eine Mansardenwohnung aber längst nicht mehr mit Armut assoziiert. Sie zeichnet sich durch schräge Wände und Dachflächenfenster aus. Mansardenwohnungen haben oft eine gemütliche Atmosphäre und bieten besondere architektonische Details. Aufgrund der Dachschrägen kann die Nutzung des Raumes jedoch eingeschränkt sein.
Miete
Die Miete wurde früher auch Mietzins genannt. Sie ist der Betrag, den ein Mieter regelmäßig an den Vermieter zahlt, um eine Immobilie oder üerlassene Räumlichkeiten zu nutzen. Die Miete kann monatlich, vierteljährlich oder in anderen vereinbarten Intervallen gezahlt werden. Sie umfasst in der Regel die Kaltmiete, zuzüglich eventueller Nebenkosten wie Heizung, Wasser und öffentliche Gebühren.
Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Regelung, die in bestimmten Gebieten gilt, um den Anstieg der Mieten zu begrenzen. In Nordrhein-Westfalen trat sie am 1. Juni 2015 in Kraft. Sie besagt, dass bei der Neuvermietung einer Immobilie die Miete nicht mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Diese Regelung gilt jedoch nicht überall und umfasst Ausnahmen. In NRW gilt die Mietpreisbremse beispielsweise in den Regierungsbezirken Düsseldorf und Münster für die Städte Münster, Telgte und Düsseldorf. Ausnahmen bestehen, wenn die vorherige Miete bereits höher war, bei Neubauten, nach umfassenden Modernisierungen, für möblierte Wohnungen und bei Kurzzeitmieten.
Mietspiegel
Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten für verschiedene Wohnungsgrößen und -lagen in einer Stadt oder Gemeinde. Er dient als Orientierungshilfe für Mieter und Vermieter bei der Festlegung der Miete und ermöglicht eine faire Preisgestaltung auf dem örtlichen Wohnungsmarkt. Der Mietspiegel wird von der Stadt oder einer Mietervereinigung erstellt und regelmäßig aktualisiert, um Transparenz und Fairness auf dem Wohnungsmarkt zu gewährleisten. Seit dem 01.01.2023 sind Städte und Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohner zur Erstellung eines Mietspiegels verpflichtet.
Mietvertrag
Ein Mietvertrag ist ein rechtsgültiger Vertrag zwischen Vermieter und Mieter, der die Bedingungen und Rechte des Mietverhältnisses regelt. Er enthält Angaben zur Miete, zur Laufzeit, zu den Pflichten der Vertragsparteien, zur Nutzung der Immobilie sowie zu weiteren vertraglichen Vereinbarungen. Der Mietvertrag ist die rechtliche Grundlage für das Mietverhältnis und sollte alle Details klar und verständlich regeln, um Streitigkeiten und Missverständnisse zu vermeiden.
Mietzins
Der Mietzikns ist ein heute kaum noch gebräuchlicher Begriff für die Miete. Er ist der Betrag, den ein Mieter regelmäßig an den Vermieter zahlt, um eine Immobilie oder üerlassene Räumlichkeiten zu nutzen. Der Mietzins kann monatlich, vierteljährlich oder in anderen vereinbarten Intervallen gezahlt werden. Sie umfasst in der Regel die Kaltmiete, zuzüglich eventueller Nebenkosten wie Heizung, Wasser und öffentliche Gebühren.
Nachbindung / Nachbindungsfrist
Die Nachbindefrist kommt aus dem sozialen Wohnungsbau. Sie bezieht sich auf die Regelung, dass nach dem Auslaufen eines Kredites die Bedingungen des sozialen Wohnungsbaus – wie Mietpreisbindungen (Kostenmiete) oder Belegungsrechte – noch für weitere 10 Jahre bestehen bleiben müssen. Diese Frist soll sicherstellen, dass bezahlbarer Wohnraum auch nach der Rückzahlung des Kredites erhalten bleibt.
Nebenkostenabrechnung
Die Nebenkostenabrechnung ist eine Abrechnung, die die Betriebskosten eines Gebäudes auf die einzelnen Mieter umlegt und ihnen in Rechnung stellt. Sie umfasst alle regelmäßig anfallenden Kosten, die im Zusammenhang mit dem Betrieb und der Bewirtschaftung eines Gebäudes anfallen. Was auf die Mieter umgelegt werden darf ist in §1 BetrKV geeregelt. Zu den umlegbaren Kosten gehören beispielsweise Heizkosten, Wasser- und Abwasserkosten, Müllgebühren, Gebäudeversicherung, Hausmeisterdienste oder Reinigungskosten. Die Nebenkostenabrechnung erfolgt in der Regel jährlich auf Basis der tatsächlichen Kosten oder nach dem Abrechnungszeitraum und muss transparent und nachvollziehbar für die Mieter sein. Sie muss dem Mieter spätestens 12 Monate nach dem Ende des Wirtschaftsjahres vorliegen.
Offenbarungspflicht
Die Offenbarungspflicht, auch als Aufklärungspflicht bezeichnet, bezieht sich auf die rechtliche Verpflichtung eines Verkäufers oder Vermieters, potenzielle Käufer oder Mieter über alle relevanten Informationen bezüglich einer Immobilie zu informieren. Dazu gehören unter anderem bekannte Mängel, Belastungen oder rechtliche Besonderheiten, die den Wert oder die Nutzung der Immobilie beeinflussen könnten. Die Aufklärungspflicht dient dem Schutz des Käufers oder Mieters vor versteckten Mängeln oder Risiken und ist ein wichtiger Bestandteil des Immobilienkaufs- oder Mietprozesses.
Pacht
Pacht ist ein Vertrag, bei dem ein Verpächter dem Pächter eine Immobilie oder ein Grundstück zur Nutzung überlässt. Im Gegensatz zur Miete darf der Pächter die Immobilie bewirtschaften und die Erträge daraus nutzen, zahlt dafür jedoch einen Pachtzins.
Schönheitsreparaturen
Schönheitsreparaturen sind kleine Instandsetzungs- und Renovierungsarbeiten in einer Mietwohnung, die regelmäßig durchgeführt werden müssen, um den Zustand der Wohnung zu erhalten. Dazu gehören Malerarbeiten, Tapezierarbeiten, Bodenbelagswechsel sowie das Streichen von Fenstern und Türen. Die Durchführung und Kostenübernahme von Schönheitsreparaturen werden im Mietvertrag festgelegt und können je nach Vereinbarung vom Mieter oder Vermieter übernommen werden.
Staffelmietvertrag
Ein Staffelmietvertrag ist ein Mietvertrag, bei dem die Miete in festgelegten Intervallen automatisch erhöht wird. Weitere Mieterhöhungen außérhalb dieser Vereinbarung sind unzulässig. Die Erhöhungen und Zeitpunkte werden bereits bei Vertragsabschluss festgelegt. Staffelmietverträge bieten Planungssicherheit für beide Vertragsparteien, da die Mieterhöhungen transparent und vorhersehbar sind.
Übergabeprotokoll
Ein Übergabeprotokoll ist ein schriftliches Dokument, das bei der Übergabe einer Immobilie zwischen Verkäufer und Käufer oder Vermieter und Mieter erstellt wird und den Zustand und die Übernahme der Immobilie dokumentiert. Das Übergabeprotokoll enthält typischerweise Angaben zu Mängeln, Schäden, Zählerständen, Schlüsselübergaben und sonstigen vereinbarten Bedingungen und dient als Nachweis und Sicherheit für beide Parteien. Es ist ein wichtiges Instrument zur Vermeidung von Streitigkeiten und Missverständnissen und sollte sorgfältig erstellt und von beiden Parteien unterzeichnet werden.
Umlagefähig
Umlagefähig sind Kosten, die ein Vermieter auf die Mieter umlegen kann. Dies betrifft insbesondere Betriebskosten, die in § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt sind. Umlagefähige Kosten können z.B. Kosten für Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Gebäudereinigung und öffentliche Lasten sein. Voraussetzung ist, dass diese Kosten im Mietvertrag als umlagefähig vereinbart wurden und im Betriebskostenkatalog des § 2BetrKV enthalten sind.
Vorkaufsrecht
Das Vorkaufsrecht gibt einer bestimmten Person oder Institution das Recht, eine Immobilie vor anderen potenziellen Käufern zu erwerben, wenn der Eigentümer sie verkaufen will. Es kann gesetzlich (z.B. § 577 BGB für Mieter) oder vertraglich vereinbart sein. Ein privates Vorkaufsrecht sollte zur Sicherheit im Grundbuch eingetragen werden. Das gesetzliche Vorkaufsrecht kann beispielsweise auch zugunsten von Gemeinden bestehen, um Stadtentwicklungsziele zu verwirklichen.
Warmmiete
Die Warmmiete ist die Gesamtmiete, die ein Mieter monatlich für die Nutzung einer Wohnung oder Immobilie zahlt. Sie umfasst die Kaltmiete sowie alle Nebenkosten wie Betriebskosten, Heizkosten, Wasser- und Abwasserkosten, Müllgebühren und Gebäudeversicherung. Die Warmmiete ist die tatsächliche Mietbelastung für den Mieter und beinhaltet alle regelmäßig anfallenden Kosten für die Bewohnung der Immobilie. Die Höhe der Warmmiete wird im Mietvertrag festgelegt und kann je nach Immobilie und Lage variieren.
Wohnfläche
Die Wohnfläche umfasst die Grundfläche aller Räume, die zu einer Wohnung gehören und zu Wohnzwecken genutzt werden können. Dazu zählen Wohn- und Schlafräume, Küchen, Bäder und Flure. Balkone, Terrassen und Keller werden nur anteilig berücksichtigt. Zur Berechnung der Wohnfläche kommen drei Methoden infrage. Diese sind die Berechnung nach der zweiten Berechnungsverordnung, die Wohnflächenverordnung und die DIN 277. Bei einem Verkauf oder einer Vermietung sollte klar kommuniziert werden, welche Methode genutzt wurde, um spätere Klagen von Käufern oder Mietern zu vermeiden.
Wohnrecht
Das Wohnrecht ist das Recht einer Person, eine Immobilie oder einen Teil davon zu bewohnen, ohne Eigentümer zu sein. Es kann auf Lebenszeit oder befristet gewährt werden und wird oft zugunsten von Familienangehörigen eingetragen. Das Wohnrecht ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Sie wird im Grundbuch eingetragen und im § 1093 BGB geregelt. In der Praxis kommt das Wohnrecht oft dann zum Tragen, wenn eine Person beispielsweise eine Immobilie frühzeitig an Familienangehörige verschenkt oder vererbt, sich aber absichern möchte, die Immobilie weiterhin bewohnen zu dürfen
Wohnungsübergabe
Die Wohnungsübergabe ist der Termin, an dem der Vermieter dem Mieter (oder der Mieter dem Vermieter) die Wohnung offiziell übergibt und gemeinsam mit ihm den Zustand der Immobilie überprüft. Sie erfolgt in der Regel beim Einzug und Auszug des Mieters und dient dazu, eventuelle Mängel oder Schäden festzustellen und zu dokumentieren. Die Wohnungsübergabe erfolgt auf Basis eines Übergabeprotokolls, das von beiden Parteien unterzeichnet wird und als Nachweis für den Zustand der Wohnung dient. Sie ist ein wichtiger Schritt im Mietverhältnis und sollte sorgfältig durchgeführt werden.
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