Lexikon der Immobilienbewertung
Unser Immobilienlexikon für die Immobilienbewertung bietet Ihnen wertvolle Informationen zu allen relevanten Begriffen rund um die Immobilienbewertung. Ob Sie den Marktwert Ihrer Immobilie ermitteln, eine Wertermittlung für Kauf oder Verkauf durchführen, eine fundierte Einschätzung für eine Finanzierung benötigen oder bereits eine Marktwertermittlung vorliegen haben – hier finden Sie präzise und verständliche Erklärungen. Nutzen Sie unser Lexikon, um sich über die verschiedenen Bewertungsverfahren und wichtige Fachbegriffe zu informieren.
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Automatisierte Liegenschaftskarte (ALK)
Die Automatisierte Liegenschaftskarte (ALK) ist das Nachfolgesystem der Flurkarte. Sie ist ein digitales Kartensystem, das die genaue Lage, Größe und Form von Grundstücken sowie deren Bebauung und Nutzung darstellt. Sie wird von den Katasterämtern geführt und dient als Grundlage für die Verwaltung und Dokumentation von Liegenschaften. Die ALK bietet einen schnellen und einfachen Zugriff auf aktuelle Informationen über Grundstücke und ist ein wichtiges Werkzeug für Planer, Vermesser, Architekten und Immobilienfachleute.
Baulast
Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die auf einem Grundstück lastet und bestimmte Bauvorhaben oder Nutzungseinschränkungen regelt. Baulasten werden im Baulastenverzeichnis der zuständigen Bauaufsichtsbehörde eingetragen und können beispielsweise die Verpflichtung zur Offenhaltung von Bauflächen, die Duldung von Leitungen oder das Verbot von Bauvorhaben enthalten. Baulasten können die Bebaubarkeit und den Wert eines Grundstücks beeinflussen und müssen bei der Immobilienbewertung und -transaktion berücksichtigt werden.
Baulastenverzeichnis
Das Baulastenverzeichnis ist ein behördliches Register, das alle eingetragenen Baulasten eines Grundstücks oder einer Liegenschaft enthält. Es wird von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde geführt und dient der öffentlichen Dokumentation und Einsichtnahme von Baulasten. Das Baulastenverzeichnis informiert über die Art, den Umfang und die rechtliche Wirkung der Baulasten und ist ein wichtiges Informationsinstrument für Eigentümer, Käufer, Behörden und andere Interessengruppen im Zusammenhang mit Bauvorhaben und Immobilientransaktionen.
Bebauungsplan
Ein Bebauungsplan ist ein verbindlicher Bauleitplan, der von den Gemeinden im Rahmen der Bauleitplanung aufgestellt wird. Er legt fest, wie ein bestimmtes Gebiet genutzt werden darf und welche Art von Bebauung dort zulässig ist. Der Bebauungsplan enthält unter anderem Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung, zur Anzahl der Geschosse, zu Bauweise, zur Dachform, zu zulässigen Farben und Materialien, zur Erschließung sowie zu Grünflächen und Verkehrsflächen. Er ist für Bauherren und Investoren maßgeblich, da er die rechtlichen Rahmenbedingungen für Bauprojekte festlegt und eine verlässliche Grundlage für die Planung und Genehmigung von Bauvorhaben bildet.
Beleihungsgrenze
Die Beleihungsgrenze ist der maximale Anteil des Beleihungswerts einer Immobilie, den eine Bank oder ein Kreditinstitut im Rahmen einer Immobilienfinanzierung bereit ist zu finanzieren. Sie stellt einen Sicherheitspuffer für die Bank dar und gibt an, bis zu welchem Wert die Immobilie beliehen werden kann, ohne dass die Bank ein zu hohes Risiko eingeht. Die Beleihungsgrenze wird in der Regel in Prozent des Beleihungswerts angegeben und kann je nach Kreditinstitut und Bonität des Kreditnehmers variieren.
Beleihungswert
Der Beleihungswert ist der geschätzte Wert einer Immobilie, der von einer Bank oder einem Kreditinstitut als Grundlage für die Beleihung und die Kreditvergabe verwendet wird. Er dient dazu, das Risiko des Kreditgebers zu bewerten und festzulegen, wie viel Geld auf Basis des Immobilienwerts verliehen werden kann. Der Beleihungswert wird in der Regel durch eine Immobilienbewertung oder eine Wertermittlung ermittelt und berücksichtigt verschiedene Faktoren wie Lage, Größe, Zustand und Marktentwicklung der Immobilie. Er ist ein wichtiger Parameter für die Kreditvergabe und beeinflusst die Konditionen einer Immobilienfinanzierung. Der Beleihungswert ist nicht zu verwechseln mit dem Kaufpreis oder dem Marktwert einer Immobilie. Denn dieser liegt höher, da die Bank bei der Errechnung des Beleihungswertes einen Sicherheitsabschlag für den Fall einer Zwangsversteigerung einkalkuliert.
Bodenrichtwert
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert eines unbebauten Grundstücks innerhalb eines bestimmten Gebiets zu einem bestimmten Stichtag. Er wird von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte der einzelnen Kommunen oder Landkreise auf Basis von Bodenrichtwertkarten ermittelt und dient als Orientierungshilfe für die Wertermittlung von Grundstücken. Der Bodenrichtwert bildet die Grundlage für die Festsetzung von Grundstückspreisen und dient als Referenzwert für Kauf- und Verkaufsverhandlungen sowie für die Wertermittlung von Immobilien. Er wird regelmäßig aktualisiert und berücksichtigt verschiedene Faktoren wie Lage, Erschließung, Bodenbeschaffenheit und Umgebungsfaktoren auf der Grundlage eines Referenzgrundstückes. In Nordrhein-Westfalen können die Bodenrichtwerte über die Internetseite www.boris.nrw.de abgerufen werden.
Einliegerwohnung
Eine Einliegerwohnung ist eine kleinere, abgeschlossene Wohnung innerhalb eines Einfamilienhauses oder einer anderen Wohnimmobilie. Sie verfügt in der Regel über einen eigenen Zugang und ist vollständig ausgestattet, sodass sie unabhängig vom restlichen Wohnbereich genutzt werden kann. Einliegerwohnungen werden häufig vermietet oder für Familienangehörige genutzt. Sie bieten eine flexible Wohnlösung und können zusätzliche Einnahmen für den Eigentümer generieren.
Erbpacht
Die Erbpacht ist eine besondere Form des Grundstücksrechts, bei der ein Grundstückseigentümer einem anderen das Recht einräumt, das Grundstück gegen Zahlung eines Erbbauzinses über einen festgelegten Zeitraum zu nutzen und zu bebauen. Der Erbpachtvertrag regelt die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien und kann eine Laufzeit von mehreren Jahrzehnten oder Jahrhunderten haben. Eine gesetzliche Regelung zu einer Mindest- oder Höchstdauer gibt es nicht. Die Erbpacht ermöglicht es, trotz begrenzten Eigenkapitals oder fehlender Finanzierungsmöglichkeiten, eine langfristige Nutzung oder Investition in eine Immobilie zu tätigen, und kann für Erwerber eine alternative Form des Immobilienbesitzes darstellen. Es ist zu beachten, dass der Erbpachtzins im Laufe der Vertragsdauer erheblich steigen kann.
Erschließungskosten
Erschließungskosten sind die Kosten, die für die Herstellung der baulichen und technischen Infrastruktur eines Grundstücks anfallen. Dazu gehören unter anderem die Kosten für den Anschluss an das öffentliche Straßen-, Wasser-, Abwasser-, Strom- und Gasnetz sowie die Errichtung von Gehwegen, Beleuchtung und sonstigen öffentlichen Einrichtungen. Erschließungskosten sind eine wesentliche Voraussetzung für die Bebauung eines Grundstücks. Die Kommune zieht den Grundstückseigentümer zur Kostentragung heran. Die Höhe der Erschließungskosten variiert je nach Lage und Umfang der notwendigen Maßnahmen und wird von den zuständigen Behörden festgelegt. Sie können erheblich sein und sind bei der Kostenkalkulation unbedingt zu berücksichtigen.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren ist ein Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien, das insbesondere bei vermieteten Objekten angewendet wird. Es basiert auf der Berechnung des Bodenwerts und des Gebäudewerts anhand der zu erwartenden Mieteinnahmen über einen bestimmten Zeitraum. Das Ertragswertverfahren berücksichtigt die nachhaltige Ertragsfähigkeit und Rentabilität der Immobilie und dient zur Bestimmung des Verkehrswerts aus der Perspektive eines Kapitalanlegers.
Fahrrecht
Ein Fahrrecht ist ein dingliches Recht, das einer Person das Recht einräumt, ein Grundstück zu befahren, ohne selbst Eigentümer zu sein. Fahrrechte können durch Grunddienstbarkeiten oder persönliche Dienstbarkeiten begründet werden und dienen beispielsweise dazu, Zufahrtswege zu erschließen, Nachbargrundstücke zu erreichen oder öffentliche Wege zu nutzen. Fahrrechte können den Wert eines Grundstücks beeinflussen und müssen bei der Wertermittlung berücksichtigt werden.
Flurkarte
Eine Flurkarte ist ein amtliches Dokument. Sie wird auch Liegenschaftskarte oder Katasterkarte genannt. Die Flurkarte dient zur genauen Darstellung von Grundstücken innerhalb einer Flur. Sie wird vom Katasteramt geführt und zeigt die Grenzen und Lage der einzelnen Grundstücke sowie deren Größe und Lagebezeichnungen. Flurkarten enthalten wichtige Informationen für Eigentümer, Käufer, Vermesser und Planer und sind eine unverzichtbare Grundlage bei Grundstückstransaktionen, Bauvorhaben und Grundstücksvermessungen. Die Flurkarte hilft bei der Identifizierung und Abgrenzung von Grundstücken. Mittlerweile werden alle Flurkarten in Deutschland von der Automatisierten Liegenschaftskarte (ALK) abgebildet.
ACHTUNG: Die Grundstücksgröße im Grundbuch kann von der Grundstücksgröße der Flurkarte abweichen. Bei der Größe des Grundstücks hat im Zweifel die Flurkarte Recht (sie genießt öffentlichen Glauben), bei der Größe des Gebäudes zählt das Grundbuch!
Flurstück
Ein Flurstück ist die kleinste Einheit im Liegenschaftskataster und bezeichnet ein genau vermessenes und abgegrenztes Grundstück innerhalb einer Flur. Jedes Flurstück hat eine eindeutige Nummer, die sogenannte Flurstücksnummer, die es im Kataster eindeutig identifiziert. Flurstücke sind die Grundlage für Grundstücksverträge, -bewertungen und -belastungen. Sie sind in der Flurkarte und im Grundbuch eingetragen und spielen eine wichtige Rolle bei allen rechtlichen und wirtschaftlichen Vorgängen, die das Grundstück betreffen. Ein Grundstück kann aus einer oder auch mehrere Flurstücken bestehen.
Geh- und Fahrrecht
Ein Geh- und Fahrrecht ist ein dingliches Recht, das einer Person das Recht einräumt, ein Grundstück zu betreten oder zu befahren, ohne selbst Eigentümer zu sein. Geh- und Fahrrechte können durch Grunddienstbarkeiten oder persönliche Dienstbarkeiten begründet werden und dienen beispielsweise dazu, Zufahrtswege zu erschließen, Nachbargrundstücke zu erreichen oder öffentliche Wege zu nutzen. Geh- und Fahrrechte können den Wert eines Grundstücks beeinflussen und müssen bei der Wertermittlung berücksichtigt werden.
Gemarkung
Eine Gemarkung ist ein geografisch abgegrenzter Teil einer Gemeinde oder Stadt, der aus mehreren Fluren und Flurstücken besteht. Sie dient der räumlichen Gliederung und Verwaltung von Grundstücken und ist im Katasteramt eingetragen. Jede Gemarkung hat einen eigenen Namen und ist in der Regel historisch gewachsen.
Grundbuch
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das alle Grundstücke und deren rechtlichen Verhältnisse dokumentiert. Es wird vom Grundbuchamt geführt und enthält Informationen über Eigentümer, Rechte und Belastungen wie Hypotheken, Grundschulden und Dienstbarkeiten. Das Grundbuch ist in Abteilungen unterteilt, die jeweils unterschiedliche Informationen enthalten. Mit Ausnahme des Bestandsverzeichnisses genießen Eintragungen im Grundbuch öffentlichen Glauben. Das heißt, sie werden als richtig und vollständig angesehen. Es ist ein unverzichtbares Instrument zur Sicherung von Grundstücksrechten und zur Durchführung von Immobilientransaktionen. Belastungen wie z.B. Wege-, Fahr- oder Leitungsrechte sind nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis erfasst. Bei einem Immobilienkauf darf ein Grundbuchauszug für die Erstellung notarielle Beurkundung oder eine Finanzierung nicht älter als drei Monate sein. Notare können Grundbuchauszüge in sekundenschnelle Online abrufen.
Grundbucheintrag
Ein Grundbucheintrag ist die Eintragung eines Rechts oder einer Belastung in das Grundbuch, das amtliche Verzeichnis aller Grundstücke und ihrer Eigentümer. Der Grundbucheintrag dient als Nachweis und Sicherung von Eigentumsrechten, Grundpfandrechten, Dienstbarkeiten und sonstigen dinglichen Rechten an Grundstücken. Er erfolgt aufgrund eines notariellen Vertrags oder einer gerichtlichen Entscheidung und wird von einem Grundbuchamt geführt. Ein korrekter Grundbucheintrag ist für Rechtssicherheit und Kreditwürdigkeit im Zusammenhang mit Immobilienkauf und -verkauf unerlässlich. Mit Ausnahme des Bestandsverzeichnisses genießen Eintragungen im Grundbuch öffentlichen Glauben. Das heißt, sie werden als richtig und vollständig angesehen.
Grunddienstbarkeit
Eine Grunddienstbarkeit ist ein dingliches Recht. Es ist in Abteilung II im Grundbuch eingetragen. Ein Grunddienstbarkeit erlaubt einem Grundstückseigentümer, bestimmte Nutzungen auf einem benachbarten Grundstück vorzunehmen oder zu unterlassen bzw. auf seinem Grundstück zulassen muss oder zu unterlassen hat. Beispiele sind Wegerechte, Leitungsrechte oder das Recht auf eine bestimmte Aussicht. Eine Grunddienstbarkeit kann unter anderem notwendig werden, wenn das sogenannte herrschende Grundstück nur über das angrenzende dienende Grundstück erreichbar ist. In diesem Fall regelt die Grunddienstbarkeit z.B. die Ausübung von Wegerechten am dienenden Grundstück. Die Grunddienstbarkeit ist im Grundbuch eingetragen und bleibt auch bei Eigentümerwechsel bestehen. Sie dient der Sicherung langfristiger Nutzungsrechte und kann sowohl zugunsten von Privatpersonen, Unternehmen oder von öffentlichen Einrichtungen bestellt werden. Grunddienstbarkeiten sind wertbeeinflussend und deshalb bei einer Marktwertermittlung zu berücksichtigen.
Grundschuld
Die Grundschuld ist ein dingliches Sicherungsrecht an einem Grundstück, das zur Absicherung von Krediten dient. Im Gegensatz zur Hypothek ist die Grundschuld nicht an eine konkrete Forderung gebunden und bleibt bestehen, auch wenn der Kredit zurückgezahlt wurde. Die Grundschuld wird im Grundbuch eingetragen und gibt dem Gläubiger (z.B. einer Bank) das Recht, das Grundstück zu verwerten, wenn der Schuldner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. Sie bietet eine flexible und weit verbreitete Form der Kreditsicherung im Immobilienbereich. Die Löschung erfolgt nicht, wie bei der Hypothek automatisch, sondern muss gesondert beim Grundbuchamt beantragt werden. Hierfür ist die Zustimmung des Gläubigers Voraussetzung.
Grundstücksmarktbericht
Ein Grundstücksmarktbericht ist ein Dokument, das aktuelle Informationen und Analysen über den örtlichen Grundstücksmarkt enthält. Er wird von Gutachterausschüssen oder anderen Fachstellen erstellt und informiert über Entwicklungen, Trends, Preise und Transaktionen auf dem Grundstücksmarkt. Ein Grundstücksmarktbericht bietet wichtige Daten und Bewertungsgrundlagen für Immobilienbewertungen und Entscheidungen im Bereich des Grundstückshandels und der Immobilienentwicklung.
Gutachterausschuss
Ein Gutachterausschuss ist ein unabhängiges, öffentlich-rechtliches Gremium, das in Deutschland für die Ermittlung und Veröffentlichung von Grundstückswerten zuständig ist. Der Ausschuss besteht aus Experten wie Sachverständigen für Immobilienbewertung, Architekten und Vertretern der örtlichen Verwaltung. Die Hauptaufgaben eines Gutachterausschusses umfassen die Erstellung von Verkehrswertgutachten, die Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung sowie die Ableitung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten. Die rechtliche Grundlage für die Tätigkeit der Gutachterausschüsse bildet das Baugesetzbuch (BauGB) und die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung)
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) regelt in Deutschland die Methoden und Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes / Marktwertes von Immobilien. Sie legt fest, wie Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren anzuwenden sind und welche Faktoren dabei zu berücksichtigen sind. Ziel der ImmoWertV ist es, eine einheitliche und transparente Wertermittlung zu gewährleisten, die den Marktwert einer Immobilie realistisch widerspiegelt. Die Verordnung ist für Gutachter, Sachverständige und Immobilienfachleute verbindlich.
Katasteramt
Das Katasteramt ist eine Behörde, die für die Führung und Pflege des Liegenschaftskatasters zuständig ist. Es dokumentiert alle Grundstücke und deren Grenzen in einem bestimmten Gebiet und führt die entsprechenden Katasterkarten und -bücher. Im Liegenschaftskataster werden Informationen über Lage, Größe, Nutzung und Bebauung von Grundstücken sowie deren Eigentümer erfasst. Das Katasteramt arbeitet eng mit dem Grundbuchamt zusammen und stellt wichtige Daten für Vermessungen, Grundstücksgeschäfte und Bauvorhaben zur Verfügung. Die Flurstücksbezeichnung (Gemarkung, Flur, Flurstücksnummer) und die Liegenschaftskarte mit ihren Unterlagen, soweit diese Grenzen der einzelnen Grundstücke (Flurstücke) genißen den öffentlichen Glauben.
Katasterauszug
Ein Katasterauszug ist ein Auszug aus dem Liegenschaftskataster, einem behördlichen Register, das alle Grundstücke eines Gebiets mit ihren Grenzen und Lagebezeichnungen enthält. Der Katasterauszug liefert wichtige Informationen über die Flurstücke, Grundstücksgrenzen, Flächengrößen und andere Katasterdaten und dient als Nachweis für das Eigentum und die Lage von Grundstücken. Er wird oft im Zusammenhang mit Grundstücksvermessungen, Bauvorhaben, Grundbuchauszügen und Immobilientransaktionen verwendet und ist ein unverzichtbares Dokument für die Eigentums- und Grundstücksbewertung.
Leitungsrecht
Ein Leitungsrecht ist ein dingliches Recht, das einem Berechtigten das Recht einräumt, Leitungen, wie beispielsweise Strom-, Wasser- oder Gasleitungen, über ein fremdes Grundstück zu verlegen oder zu nutzen. Leitungsrechte werden oft im Rahmen von Versorgungsverträgen oder öffentlich-rechtlichen Genehmigungen begründet und dienen der Versorgungssicherheit und Infrastrukturentwicklung. Leitungsrechte können den Wert eines Grundstücks beeinflussen und müssen bei der Bewertung und Transaktion berücksichtigt werden.
Liegenschaftskarte
siehe auch Flurkarte
Liegenschaftszins
Der Liegenschaftszins ist ein Zinssatz, der zur Bewertung von Grundstücken und Immobilien verwendet wird. Er spiegelt die durchschnittliche Rendite wider, die mit der Vermietung von Immobilien in einer bestimmten Region erzielt werden kann. Der Liegenschaftszins wird von Gutachterausschüssen festgelegt und regelmäßig angepasst. Er ist ein wichtiger Faktor im Ertragswertverfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien, da er die erwarteten Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung in Beziehung zum Immobilienwert setzt.
Maisonettewohnung
Eine Maisonettewohnung ist eine mehrstöckige Wohnung innerhalb eines Gebäudes. Oftmals erstreckt sie sich über zwei Etagen, die durch eine interne Treppe verbunden sind. Diese Art von Wohnung vermittelt ein großzügiges Raumgefühl und bietet oft eine klare Trennung zwischen Wohn- und Schlafbereichen. Maisonettewohnungen sind besonders in städtischen Gebieten beliebt.
Mansardenwohnung
Der Begriff „Mansarde“ ist zurückzuführen auf eine bestimmte Dachform, die es im 18. Jahrhundert ermöglichte, auch das Dach als Wohnraum zu nutzen. Damals wurde der neu geschaffene Wohnraum oft von Bediensteten der Hauseigentümer bewohnt. Später, als der Bedarf nach Wohnraum wuchs, war die Mansardenwohnung beliebt bei einkommensschwachen Studierenden oder Künstlern. Heute wird eine Mansardenwohnung aber längst nicht mehr mit Armut assoziiert. Sie zeichnet sich durch schräge Wände und Dachflächenfenster aus. Mansardenwohnungen haben oft eine gemütliche Atmosphäre und bieten besondere architektonische Details. Aufgrund der Dachschrägen kann die Nutzung des Raumes jedoch eingeschränkt sein.
Marktwert
Der Marktwert ist der Preis, der sich bei einem Verkauf einer Immobilie unter den am Markt üblichen Bedingungen erzielen lässt. Er wird durch Angebot und Nachfrage bestimmt und ist der aktuelle Wert einer Immobilie zum Zeitpunkt der Wertermittlung. Der Marktwert berücksichtigt verschiedene Faktoren, wie beispielsweise Lage, Zustand, Ausstattung, Nutzungsart und Marktentwicklung, und dient als objektive Grundlage für Kauf- oder Verkaufsentscheidungen sowie für steuerliche Bewertungen.
Merkantiler Minderwert
Der merkantile Minderwert ist eine Wertminderung einer Immobilie, die sich aus subjektiven oder emotionalen Faktoren ergibt und nicht auf konkreten baulichen Mängeln oder Schäden beruht. Er entsteht beispielsweise durch störende Umgebungsbedingungen, wie Lärm, Geruchsbelästigung oder optische Beeinträchtigungen, oder durch historische Ereignisse, wie einen negativen Ruf oder eine stigmatisierte Vergangenheit. Der merkantile Minderwert kann den Verkaufspreis einer Immobilie beeinflussen und muss bei der Bewertung berücksichtigt werden.
Nachbindung / Nachbindungsfrist
Die Nachbindefrist kommt aus dem sozialen Wohnungsbau. Sie bezieht sich auf die Regelung, dass nach dem Auslaufen eines Kredites die Bedingungen des sozialen Wohnungsbaus – wie Mietpreisbindungen (Kostenmiete) oder Belegungsrechte – noch für weitere 10 Jahre bestehen bleiben müssen. Diese Frist soll sicherstellen, dass bezahlbarer Wohnraum auch nach der Rückzahlung des Kredites erhalten bleibt.
Nießbrauch
Nießbrauch ist das Recht, eine Immobilie zu nutzen und die Erträge daraus zu ziehen (Fruchtziehung), obwohl man nicht der Eigentümer ist. Der Nießbraucher hat umfassende Nutzungsrechte und kann die Immobilie bewohnen, vermieten oder verpachten. Das Nießbrauchrecht endet in der Regel mit dem Tod des Berechtigten und ist im Grundbuch eingetragen. In der Praxis kommt das Nießbrauchrecht oft dann zum Einsatz, wenn z.B. ein Eigentümer eine Immobilie zu Lebzeiten vererben oder verschenken möchte, aber weiterhin über ihre Nutzung entscheiden will.
Normalherstellungskosten (NHK)
Die Normalherstellungskosten sind die Kosten, die bei der Neuerrichtung einer Immobilie unter Berücksichtigung der aktuellen Bau- und Ausstattungsstandards entstehen würden. Sie umfassen die Kosten für Material, Arbeitsleistung und Baunebenkosten und dienen zur Bestimmung des Sachwertes einer Immobilie im Rahmen des Sachwertverfahrens. Die Normalherstellungskosten werden auf Basis von branchenüblichen Baupreisen und Kostenschätzungen ermittelt und bilden einen wichtigen Bestandteil der Immobilienbewertung.
Öffentlicher Glaube
Öffentlicher Glaube bezieht sich im Grundbuchrecht auf die Vermutung der Richtigkeit und Vollständigkeit der Grundbucheintragungen. Diese Vermutung schützt den guten Glauben des Erwerbers einer Immobilie. Gemäß § 892 BGB gilt, dass ein Erwerber darauf vertrauen kann, dass die im Grundbuch eingetragenen Rechte und Belastungen korrekt sind, sofern kein Widerspruch eingetragen ist. Nicht am öffentlichen Glauben nehmen teil die Lagebezeichnung, die Flächengröße und die Nutzungsart.
Pacht
Pacht ist ein Vertrag, bei dem ein Verpächter dem Pächter eine Immobilie oder ein Grundstück zur Nutzung überlässt. Im Gegensatz zur Miete darf der Pächter die Immobilie bewirtschaften und die Erträge daraus nutzen, zahlt dafür jedoch einen Pachtzins.
Realteilung
Die Realteilung bezeichnet die Aufteilung eines Grundstücks in zwei oder mehr rechtlich eigenständige Grundstücke. Dies kann sinnvoll sein, wenn das ursprüngliche Grundstück überdurchschnittlich groß ist und durch eine Realteilung die Wirtschaftlichkeit aller Grundstücke insgesamt erhöht werden kann. Eine Realteilung wird im Liegenschaftskataster durch das Anlegen eines einzelnen Flurstücks pro Grundstück vermerkt und ein neues Grundbuchblatt angelegt.
Regionalfaktor
Der Regionalfaktor wurde mit der ImmoWertV 2021 zum 01.01.2022 im § 36 Abs. 1 ImmoWertV wiedereingeführt. Er beschreibt das Verhältnis der durchschnittlichen Baukosten einer Region zu den bundesdurchschnittlichen Baukosten. Mit ihm sollen die Baukosten den regionalen Besonderheiten angepasst werden. Der Regionalfakot kann dem Grundstücksmarktbericht der jeweiligen Kommune oder des Landkreises entnommen werden.
Restnutzungsdauer
Die Restnutzungsdauer ist die geschätzte Zeitspanne, in der eine Immobilie noch genutzt werden kann, bevor sie wirtschaftlich oder technisch veraltet ist. In der Immobilienbewertung werden Gebäuden bestimmte Lebensdauern zugeordnet. Diese Lebensdauer beschreibt zumindest theoretisch die Dauer, in der mit dem Gebäude positive Erträge erwirtschaftet werden können. Wohnimmobilien haben meist eine Gesamtnutzungsdauer von 50 bis 80 Jahren. Die anzusetzende Gesamtnutzungsdauer kann dem jeweiligen Immobilienmarktbericht des zuständigen Gutachterausschusses oder der ImmoWertV, Anlage 1 (zu § 12 Absatz 5 Satz 1) entnommen werden. Diese verbleibende Dauer bis zum Ende der Gesamtnutzungsdauer wird Restnutzungsdauer genannt. Sie ist für die Bewertung einer Immobilie von besonderer Bedeutung. Durch Modernisierung und Sanierung kann die Restnutzungsdauer verlängert werden.
Restnutzungsdauergutachten
Ein Restnutzungsdauergutachten ist eine Expertise, die die verbleibende Nutzungsdauer einer Immobilie unter Berücksichtigung ihres aktuellen Zustands und ihrer künftigen Instandhaltungs- und Modernisierungserfordernisse bewertet. Sie dient dazu, den Zeitpunkt und Umfang notwendiger Instandhaltungsmaßnahmen zu planen und die wirtschaftliche Lebensdauer der Immobilie zu ermitteln. Das Restnutzungsdauergutachten liefert wichtige Informationen für Immobilieninvestoren, Eigentümer und Finanzierungsinstitute zur Bewertung des Immobilienwerts und zur langfristigen Planung von Immobilieninvestitionen.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren ist eine Methode zur Immobilienbewertung, bei der der Wert einer Immobilie auf Basis der Herstellungskosten ermittelt wird. Es berücksichtigt die Kosten für den Bau des Gebäudes sowie den Bodenwert. Dieses Verfahren wird häufig bei der Bewertung von eigengenutzten Immobilien wie Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet, die nicht vorrangig zur Ertragserzielung genutzt werden.
Souterrain
Das Souterrain wird auch Tiefpaterre genannt. Es bezeichnet ein Geschoss, das teilweise unter der Erdoberfläche liegt. Souterrainwohnungen haben oft Fenster und Zugang zum Garten oder Hof und bieten eine preiswerte Wohnalternative. Sie können aufgrund ihrer Lage weniger Tageslicht haben und sollten gut belüftet und trocken gehalten werden, um Feuchtigkeitsprobleme zu vermeiden.
Sterbetafel
Eine Sterbetafel ist eine statistische Tabelle, die die Wahrscheinlichkeit des Todes für Menschen in verschiedenen Altersgruppen und Geschlechtern angibt. Sie werden auf der Internetseite des Statistischen Bundesamtes veröffentlicht. Sterbetafeln werden in der Immobilienbewertung verwendet, um Wohn- und Nießbrauchsrechte zu bewerten.
Überbau
Ein Überbau liegt vor, wenn ein Bauwerk oder eine bauliche Anlage teilweise oder vollständig auf dem Grundstück eines anderen Eigentümers errichtet wird, ohne dass eine entsprechende Zustimmung vorliegt. Ein Überbau kann unbeabsichtigt oder widerrechtlich erfolgen und kann zu rechtlichen Konflikten und Nachbarschaftsstreitigkeiten führen. Die Beseitigung oder Legalisierung eines Überbaus erfordert in der Regel eine Einigung zwischen den beteiligten Eigentümern oder eine gerichtliche Klärung.
Umbauter Raum
Umbauter Raum bezeichnet das Volumen eines Gebäudes, das von den äußeren Begrenzungsflächen umschlossen wird. Es wird in Kubikmetern (m³) angegeben. Die Angabe des umbauten Raumes dient als Grundlage für die Ermittlung der Baukosten, der Versicherungsprämien und zur Wertermittlung für die finanzierende Bank. Der umbaute Raum umfasst alle bewohnbaren und nicht bewohnbaren Teile des Gebäudes, einschließlich Keller und Dachboden. Der umbaute Raum ist Bestandteil der Bauunterlagen.
Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren ist eine von drei Methoden zur Immobilienbewertung. Bei diesem Verfahren wird der Wert einer Immobilie anhand der Verkaufspreise vergleichbarer Objekte in derselben Lage ermittelt. Das Vergleichswertverfahren wird oft bei der Bewertung von Grundstücken und Eigentumswohnungen angewendet. Die rechtliche Grundlage bildet die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Verkehrswert
Der Verkehrswert ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Stichtag zwischen einem veräußerungswilligen Verkäufer und einem erwerbsbereiten Käufer nach sorgfältiger Prüfung und ohne ungewöhnliche Vor- oder Nachteile erzielt werden kann. Er ist der Standardwert für Immobilienbewertungen und berücksichtigt die aktuellen Marktkonditionen, die Lage, den Zustand und die Ausstattung der Immobilie sowie andere relevante Faktoren. Der Verkehrswert dient als Grundlage für Kauf- und Verkaufsentscheidungen sowie für steuerliche Bewertungen.
Vorkaufsrecht
Das Vorkaufsrecht gibt einer bestimmten Person oder Institution das Recht, eine Immobilie vor anderen potenziellen Käufern zu erwerben, wenn der Eigentümer sie verkaufen will. Es kann gesetzlich (z.B. § 577 BGB für Mieter) oder vertraglich vereinbart sein. Ein privates Vorkaufsrecht sollte zur Sicherheit im Grundbuch eingetragen werden. Das gesetzliche Vorkaufsrecht kann beispielsweise auch zugunsten von Gemeinden bestehen, um Stadtentwicklungsziele zu verwirklichen.
Wegerecht
Ein Wegerecht ist ein dingliches Recht, das einem Berechtigten das Recht einräumt, ein Grundstück über das Grundstück eines anderen zu betreten oder zu befahren. Es dient dazu, die Zufahrt zu einem Grundstück zu ermöglichen oder zu gewährleisten und wird oft durch Grunddienstbarkeiten oder persönliche Dienstbarkeiten begründet. Ein Wegerecht kann entweder öffentlich-rechtlich oder privatrechtlich vereinbart sein und muss bei der Immobilienbewertung und -transaktion berücksichtigt werden, da es den Wert und die Nutzbarkeit eines Grundstücks beeinflussen kann.
Wohnfläche
Die Wohnfläche umfasst die Grundfläche aller Räume, die zu einer Wohnung gehören und zu Wohnzwecken genutzt werden können. Dazu zählen Wohn- und Schlafräume, Küchen, Bäder und Flure. Balkone, Terrassen und Keller werden nur anteilig berücksichtigt. Zur Berechnung der Wohnfläche kommen drei Methoden infrage. Diese sind die Berechnung nach der zweiten Berechnungsverordnung, die Wohnflächenverordnung und die DIN 277. Bei einem Verkauf oder einer Vermietung sollte klar kommuniziert werden, welche Methode genutzt wurde, um spätere Klagen von Käufern oder Mietern zu vermeiden.
Wohnrecht
Das Wohnrecht ist das Recht einer Person, eine Immobilie oder einen Teil davon zu bewohnen, ohne Eigentümer zu sein. Es kann auf Lebenszeit oder befristet gewährt werden und wird oft zugunsten von Familienangehörigen eingetragen. Das Wohnrecht ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Sie wird im Grundbuch eingetragen und im § 1093 BGB geregelt. In der Praxis kommt das Wohnrecht oft dann zum Tragen, wenn eine Person beispielsweise eine Immobilie frühzeitig an Familienangehörige verschenkt oder vererbt, sich aber absichern möchte, die Immobilie weiterhin bewohnen zu dürfen
Zeilenbauweise
Die Zeilenbauweise ist eine Bauweise, bei der mehrere Gebäude parallel und in gleichmäßigen Abständen zueinander errichtet werden. Längere, schmale Gebäude werden hierbei quer zur Verkehrsachse gebaut um Platz zu sparen. Diese Bauweise ist häufig in städtischen Wohnsiedlungen zu finden und ermöglicht eine effiziente Nutzung des Grundstücks. Sie ermöglicht eine gute Belüftung und Belichtung der Gebäude. Zeilenbauweise wird oft für Reihenhäuser oder Mehrfamilienhäuser verwendet.
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